Licencia de obra para reformas: lo que debe saber

Casi todas las obras requieren algún tipo de autorización del ayuntamiento. El tipo de autorización depende del alcance de los trabajos y de la normativa local, que varía de un municipio a otro. Esta guía explica los conceptos principales para que sepa qué preguntar. Es información general, no asesoramiento jurídico: los requisitos para su vivienda los fija siempre el ayuntamiento.

Obra menor y obra mayor

Los ayuntamientos suelen distinguir entre obra menor y obra mayor. La obra menor suele consistir en actualizaciones interiores que no afectan a la estructura, como cambiar una cocina o un baño, poner suelos nuevos o pintar. La obra mayor incluye edificios de nueva planta, ampliaciones, cambios en la estructura o en la fachada y obras que modifican el uso del edificio.

Para muchas obras menores, los ayuntamientos aplican un procedimiento simplificado, como la declaración responsable o la comunicación previa, en el que el propietario declara la obra antes de empezar. La obra mayor suele requerir una licencia de obra mayor, que se concede después de que el ayuntamiento revise un proyecto técnico.

Cuándo hace falta un proyecto técnico

La obra nueva, las ampliaciones de viviendas y las modificaciones estructurales suelen requerir un proyecto redactado por un técnico competente, normalmente un arquitecto, y a veces cálculos de un ingeniero. El proyecto describe la obra, la estructura y las medidas de seguridad, y es la base de la solicitud de licencia. Nuestro trabajo de ingeniería une esta planificación técnica con la construcción.

Impuestos y tasas

Al solicitar la licencia de obra, el ayuntamiento suele cobrar el ICIO y una tasa administrativa, calculados sobre el presupuesto de la obra. Los importes varían según el municipio, así que inclúyalos en su presupuesto desde el principio.

Piscinas, muros y obras exteriores

Las piscinas, los muros de cerramiento, las pérgolas y otras construcciones exteriores también suelen necesitar autorización municipal. Las distancias a linderos y las alturas máximas se fijan a nivel local, y las comunidades de las urbanizaciones pueden tener sus propias directrices.

Apartamentos y comunidad de propietarios

Si es propietario de un apartamento o de una vivienda en comunidad, algunas obras necesitan la aprobación de la comunidad de propietarios, sobre todo las que afectan a la fachada, la estructura, las terrazas u otros elementos comunes. Consulte los estatutos de la comunidad e informe al administrador antes de planificar este tipo de obras.

Viviendas en primera línea de costa

Las viviendas muy próximas al mar pueden estar sujetas a restricciones adicionales por la Ley de Costas. Si su casa está cerca del mar, infórmese antes de planificar una ampliación o una obra exterior importante.

Cómo gestionamos las autorizaciones

Al inicio de cada proyecto valoramos qué autorizaciones necesitará probablemente la obra y qué documentación existe ya, como planos, licencias anteriores o los datos registrales de la vivienda. Cuando se requiere un proyecto técnico, se coordina con el alcance de la obra para que la propuesta refleje lo que se va a aprobar. Las responsabilidades para obtener cada autorización se acuerdan por escrito antes de empezar.

Preguntas antes de empezar

• ¿La obra es menor o mayor según la normativa del municipio?
• ¿Hace falta un proyecto técnico o un cálculo de ingeniero?
• ¿Tiene que aprobar algo la comunidad de propietarios?
• ¿Quién solicita la licencia y quién paga los impuestos y tasas?
• ¿Cuánto suele tardar el ayuntamiento en responder?

Si está pensando en una ampliación, abrir un nuevo hueco o una reforma integral, contacte con nosotros indicando la dirección y sus planes, y repasaremos los pasos con usted.