Baugenehmigung in Spanien: Was Eigentümer wissen sollten

Fast alle Bauarbeiten in Spanien erfordern eine Form der Genehmigung durch das Rathaus (ayuntamiento). Welche Genehmigung nötig ist, hängt vom Umfang der Arbeiten und von den örtlichen Vorschriften ab, die sich von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Begriffe, damit Sie die richtigen Fragen stellen können. Es handelt sich um allgemeine Informationen, nicht um Rechtsberatung: Die Anforderungen für Ihre Immobilie legt immer die Gemeinde fest.

Kleinere und größere Bauarbeiten

Spanische Gemeinden unterscheiden in der Regel zwischen kleineren Bauarbeiten (obra menor) und größeren Bauarbeiten (obra mayor). Kleinere Arbeiten sind typischerweise Modernisierungen im Inneren, die das Tragwerk nicht berühren, etwa der Austausch einer Küche oder eines Bades, neue Böden oder ein Neuanstrich. Zu den größeren Arbeiten gehören Neubauten, Anbauten, Eingriffe in das Tragwerk, Änderungen an der Fassade und Arbeiten, die die Nutzung eines Gebäudes verändern.

Für viele kleinere Arbeiten nutzen Gemeinden ein vereinfachtes Verfahren wie die declaración responsable oder die comunicación previa, bei dem der Eigentümer die Arbeiten vor Beginn anzeigt. Größere Arbeiten erfordern in der Regel eine licencia de obra mayor, die erteilt wird, nachdem das Rathaus ein technisches Projekt geprüft hat.

Wann ein technisches Projekt nötig ist

Neubauten, Hausanbauten und strukturelle Änderungen erfordern normalerweise ein Projekt, das von einer qualifizierten Fachperson erstellt wird, meist einem Architekten, und manchmal Berechnungen eines Ingenieurs. Das Projekt beschreibt die Arbeiten, das Tragwerk und die Sicherheitsmaßnahmen und bildet die Grundlage des Genehmigungsantrags. Unser Bereich Ingenieurwesen verbindet diese technische Planung mit dem eigentlichen Bau.

Steuern und Gebühren

Bei der Beantragung einer Baugenehmigung erhebt die Gemeinde in der Regel eine Bausteuer (ICIO) und eine Verwaltungsgebühr, die sich nach dem Budget der Arbeiten richten. Die Beträge sind von Gemeinde zu Gemeinde verschieden, planen Sie sie deshalb von Anfang an in Ihr Budget ein.

Pools, Mauern und Außenarbeiten

Auch Pools, Grenzmauern, Pergolen und andere Außenbauten benötigen in der Regel eine kommunale Genehmigung. Vorschriften zu Grenzabständen und maximalen Höhen werden örtlich festgelegt, und Gemeinschaften in Urbanisationen können eigene Vorgaben haben.

Wohnungen und die Eigentümergemeinschaft

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in einer Gemeinschaft besitzen, müssen manche Arbeiten von der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) genehmigt werden, insbesondere Arbeiten an Fassade, Tragwerk, Terrassen oder anderen Gemeinschaftselementen. Prüfen Sie die Regeln der Gemeinschaft und informieren Sie den Verwalter, bevor Sie solche Arbeiten planen.

Immobilien an der Küste

Für Immobilien sehr nahe an der Küstenlinie können nach dem spanischen Küstengesetz zusätzliche Einschränkungen gelten. Wenn Ihr Haus in Meeresnähe liegt, fragen Sie danach, bevor Sie einen Anbau oder größere Arbeiten im Außenbereich planen.

Wie wir mit Genehmigungen umgehen

Zu Beginn eines Projekts besprechen wir, welche Genehmigungen die Arbeiten voraussichtlich benötigen und welche Unterlagen bereits vorhanden sind, etwa Pläne, frühere Genehmigungen oder Grundbuchangaben der Immobilie. Ist ein technisches Projekt erforderlich, wird es mit dem Bauumfang abgestimmt, sodass das Angebot dem entspricht, was genehmigt wird. Die Zuständigkeiten für die Beschaffung jeder Genehmigung werden vor Baubeginn schriftlich vereinbart.

Fragen, die Sie vor dem Start stellen sollten

• Handelt es sich nach den Vorschriften der Gemeinde um kleinere oder größere Bauarbeiten?
• Ist ein technisches Projekt oder eine Ingenieurberechnung erforderlich?
• Muss die Eigentümergemeinschaft etwas genehmigen?
• Wer beantragt die Genehmigung, und wer zahlt Steuern und Gebühren?
• Wie lange braucht die Gemeinde üblicherweise für eine Antwort?

Wenn Sie einen Anbau, eine neue Öffnung oder eine Komplettsanierung erwägen, kontaktieren Sie uns mit der Adresse und Ihren Plänen, und wir besprechen die nächsten Schritte mit Ihnen.